我们谈郑东，总是提起白沙、绿博。

在这一波限购政策中，绿博作为非限购区，成了购房者买买买的天堂；而白沙片区自从融创象湖壹号之后，区域热度逐步拔高；

同位于郑东，大家却忽略了这个区域--雁鸣湖，它有郑州最天然的生态环境，6.8万亩森林，5千亩湖面，5.2千亩天然湿地...自2015年利海雁鸣湖项目烂尾后，这个区域却逐渐没落。

但近期万科、康桥、绿都、永威、融创相继传递出信号，将落子雁鸣湖！这是要崛起？乐居君实地探访，并采访了多位房企大佬，告诉你一切真相！

雁鸣湖在哪里？

从郑东新区出发，一路向北走上连霍高速，车行约40分钟后，在连霍高速中牟站下，就来到了雁鸣湖区域。从直线距离而言，郑东新区CBD到雁鸣湖核心区域直线距离33公里。

雁鸣湖位于郑州东北，在绿博园片区以北，属于中牟县境内。

郑东各组团大致区位

雁鸣湖，因每年冬春栖息众多的大雁而得名，郑汴之间最大的水域，也是黄河湿地的主要组成部分。整个生态风景区，总面积约32平方公里，地跨雁鸣湖、大孟、万滩三乡镇。这里的农家乐、大闸蟹、美景郑州人熟知。

不同于北龙湖、龙子湖、蝶湖等水系，雁鸣湖的生态资源集森林、湖面、湿地为一体。6.8万亩森林，5千亩湖面，5.2千亩天然湿地，160余种植物及水鸟，6百亩芦苇荡，7千亩国家农业生态公园。雁鸣湖板块，是大郑东区域唯一一个没有工业，只有居住的生态居住区。

静泊山庄

观鸟林公园

国家农业公园

被选择性遗忘的日子

说起雁鸣湖，一定避不开利海这个话题。可以毫不夸张的说，因为利海事件，雁鸣湖片区的发展脚步，生生被耽误了至少两到三年。

为什么说雁鸣湖的发展被耽误了？

记忆回到2015年，那个时候的白沙、绿博还默默无闻。当时的白沙，只有星联湾、雅居乐；当时的绿博，名门紫园单打独斗...远不是如今各房企纷纷进驻的热闹景象。

通过利海的运营，雁鸣湖组团抢得了发展的先机，但却在半路掉了队。

2007年，利海集团中标“河南郑州中牟县雁鸣湖项目”经营权。利海与政府携手以“政府主导、企业化经营、市场化管理、一体化运作”的创新模式，共同进行一级土地开发。

当时的利海有多风光？在河南几大报纸刊登32版广告，广告语中说这是“改变未来的32平方公里”。当时的利海，一时风头无两。

当时的利海也占据了最好的资源、最好的位置。雁鸣湖壹号位于雁鸣湖国际假日公园内，整体占地1000亩，规划建设了300余套高端住宅，独占1.7公里湖岸线和1000余亩私家湖。

站的太高，跌的也很惨。

航拍利海项目现状

2015年，利海资金链断裂的新闻不胫而走，随后，利海集团宣布破产倒闭。人去楼空、资金不翼而飞、国项目陆续烂尾、业主上门维权...如今的雁鸣湖壹号，成了让人触目惊心的烂尾楼，却占据着雁鸣湖边最美的位置。

利海事件之后，影响了雁鸣湖区域的发展脚步：

1、影响了购房者对于这个片区的购买信心；

2、中牟县政府将建设的重心放在了绿博组团，雁鸣湖的建设资金短缺，区域建设没有大的进展；

3、雁鸣湖片区的土地性质较为特殊，大量的农耕用地、林地、商业用地，影响房地产开发；

4、一直缺乏明星楼盘的带动，造就了在市场上的不温不火。

雁鸣湖的机会来了？

一个区域的发展，天时地利人和都不可或缺：政府的扶持建设、城市框架的发展拉大、品牌房企拉动。

曾经雁鸣湖或许时运不济，但今天我们来谈雁鸣湖，它的机遇在哪里？

1、政策带动

2017年2月，郑州市政府确定中牟县雁鸣湖镇为18个”中心特色小镇“之一，每年1亿元作为建设资金；

天明置业雁鸣湖项目营销总监贺世敬，在乐居的直播中提到：在前期通过开发商和中牟县规划局沟通了解到，利海时代的区域规划已经作废，中牟县政府重新修编雁鸣湖板块总体规划。他透露这个规划起点很高，“国际会议，星级酒店、生态农业，休闲居住，旅游产业”等为主的定位规划，以休闲、居住为主。

2、郑汴一体化节点

从区域价值来看，雁鸣湖区域处于郑汴一体化的中间点，目前郑汴一体化逐步推进中；绿博组团也在不断扩展中，大孟镇区域已经动起来了；

3、品牌房企拉动

多个房企布局雁鸣湖的消息一个个传来：

16年9月，奥特莱斯开业、5000亩大盘普罗旺世理想国开盘；

17年1月，万科与长基合作，开发雁鸣湖北岸650亩土地；

17年2月，康桥6亿元拿下中牟县雁鸣湖镇4宗住宅用地，合计401.5亩；

17年3月，绿都摘得雁鸣湖2宗地块；

除此之外，永威将与天明合作，布局雁鸣湖；

融创瞄准雁鸣湖区域静泊山庄周边，未来布局雁鸣湖是大概率事件；

建业、恒大、天明、绿地都在此有千亩的土地储备。

一旦这些项目都启动，这个片区的发展后劲儿是毫无疑问的。

群雄逐鹿局面已定

雁鸣湖的自然生态优势，与市区约40km的距离，决定了这个区域的产品定位：只能做远郊、终极改善，这一点和绿博区域的产品较为类似。

楼盘分布

在售/潜在项目

绿地香颂

绿地香颂处于雁鸣湖版块西南，距离连霍高速下口一公里左右，位于高尔夫路西、雁鸣大道北。550亩纯别墅项目，分为东、西两地块。首期推出东地块310亩，容积率只有1.04。

售楼部

户型有双拼、创新院墅、联排、叠加，双拼主力户型345㎡，联排主力户型248㎡，叠加主力户型133-208㎡，创新别墅主力户型288㎡。除了别墅，还规划了1.2万平米的商业。

施工现状

本周六将首次开盘，置业顾问介绍证件齐全。预计价格在14000-15000元/㎡（价格仅供参考）。作为郑州难得的纯别墅项目，对于郑州市区拥有多套房源，终极置业的购房者可考虑。

绿城雁鸣湖玫瑰园

绿城雁鸣湖玫瑰园可以说是郑州最低调的豪宅区，是雁鸣湖片区最早的先行者。在区域路网未通之时，项目已开始销售；

项目占地1000多亩，可建设用地约600多亩，一共只有125户，容积率0.33，产权年限为40年，采用绿城第三代别墅的组院设计，独门独院并且多户围合成一个大院子，总价在千万以上。

目前已处于尾盘阶段，剩余几套在售。

长基雁月湾

利海之后，长基雁月湾扛起了雁鸣湖区域的大旗，是片区内为数不多的在售项目。

航拍长基雁月湾

2015年项目入市，占地2500亩，规划有双拼、联排别墅，洋房和高层。别墅均价在13000—15000元/平米，洋房在8000元/平米。目前一期已售完，二期在前期咨询中。

项目南部邻着运粮河和雁月湖，引入水系贯穿整个项目。雁月湖中心有个月牙状的小岛。长基置业副总经理吴志斌在直播中透露，在项目河岸南侧，将建一条宋韵水街，由开封市旅游局主导，香港一家公司投资，目前规划已经报批，很快将开工。这样的旅游资源对于区域的发展是极为利好的。

普罗旺世理想国

严格意义上来说，理想国项目位于雁鸣湖和绿博组团之间的位置，是信和继北环的普罗旺世之后，又一5000亩的大盘。

从引进杉杉奥特莱斯、修建彩虹隧道、极具文艺范儿的艺术中心兼售楼部、小人国儿童中心、稻草人食堂、茶室、礼堂、有机农场等，都能看出一些“情怀”的影子。虽然目前周边较为荒凉，但项目引进了一八联合学校、中医学院附属医院、商业等配套，弥补不足。

一期规划有洋房和联排别墅，洋房的户型面积比较单一，在146㎡左右。均价11000元以上；别墅的中间户在279㎡左右、边户在307㎡左右，均价15000-21000之间。 目前已售完，正处于签约阶段。二期产品规划未定，目前处于前期蓄客阶段。

万科长基合作项目

万科与长基达成合作，目前处于土地、以及前期规划阶段。在乐居直播中，长基置业副总经理吴志斌透露了双方的合作方式：由长基协调土地方面的资源，万科投入资金、品牌、产品。

地块位于长基雁月湾一期西湖西侧，预计2017年10月份左右入市。

永威天明合作项目

天明集团在2007年就在雁鸣湖区域拿地，是较早进驻的一批房企。

2016年，永威与天明旗下的九州房地产开发公司达成合作。目前还位完全敲定，合作意向已经达成，具体细节还在谈。

康桥地块

2月7日，康桥摘得中牟雁鸣湖四宗住宅土地，总价6.14亿元，合计401.5亩。地块位于雁鸣湖镇新月路北、鹭鸣大道康顺路围合区域，容积率1.8，预计未来将做低密产品。

绿都商业地块

3月16日，绿都摘得雁鸣湖镇两宗商业地块，位于环湖路北、雁鸣大道西，合计约254.08亩，总价2.8亿元，容积率小于1.5，建筑高度小于40米。

对标绿博区域的房价，康桥香溪郡高层12000元/㎡，万科荣成兰乔圣菲别墅3-4万元/㎡。目前雁鸣湖片区的房价还处在洼地。

谁能成为区域的扛把子？

万科、绿地、融创、永威、康桥、绿都等房企，为何选择这个区域？在我们的直播中，三位大佬也给出了答案：

1、相比白沙和绿博组团，雁鸣湖目前处于价格洼地。这里的洋房均价8000，10公里之外的康桥在1.5万。放眼郑州四环以内，1.3万以内的房子几乎没有了。

2、白沙、绿博和雁鸣湖将来会成为三足鼎立的局面，白沙是城市的郑东新区，绿博是郑汴一体化过程中的重要节点，雁鸣湖是大郑州的后花园。

3、随着配套完善，雁鸣湖有涨幅的空间，是一个稳中增长的状态。随着各个地产商进来以后，整个片区成熟起来，升值空间可期。

天明置业贺世敬总在公众号中这样写到雁鸣湖的发展：

前绿城的独善其身，后利海的风光无限，再后来永恒暂停，正商和长基的不温不火，都缺乏如大品牌开发商的领袖气质和大开大合的宣传打法，所以尽管有几个项目也都难以扛鼎雁鸣湖板块的发展。

在郑州，一个品牌房企的进驻，带动一个区域房价的腾飞，其实早有先例。万科进驻高新区开发的大体量万科城，带动了高新区房价从5、6千一跃到现在的一万多；恒大进驻经开区带热了区域房价的升温；融创进驻白沙带动了区域房价从六七千到如今的一万三。

2017年，雁鸣湖迎来群雄逐鹿的局面，谁能成为区域扛把子？谁能带动雁鸣湖？

回望白沙、绿博的发展节奏，相信1-3年内，时间就会给雁鸣湖片区带来答案。