2017-07-31
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提起雁鸣湖，不得不提利海。雁鸣湖一号的烂尾，给了雁鸣湖片区一记重击，楼市也曾经在15年写过雁鸣湖一地鸡毛的稿件。时隔近2年，楼市再度探访雁鸣湖片区，再来叙一叙昨天、今天、明天的雁鸣湖板块。
1 简单说说雁鸣湖
雁鸣湖片区位于郑州东偏北，隶属于中牟县原东漳乡，后更名为雁鸣湖镇。雁鸣湖镇属于典型的黄河冲积平原，乡域面积91.3平方公里。
雁鸣湖片区之命名，源自雁鸣湖这一汪湖泊。是近二十年来逐渐形成的湿地性湖泊。随着芦苇的生长，吸引了大雁栖息才更名为雁鸣湖。
由于景区内自然生态资源保护完好，生物多样性特征突出，环境气候优良，片区内除雁鸣湖风景区外，还拥有两大公园，一个为中牟国家农业公园，另一个为观鸟森林公园，这三个景区虽然相较绿博园、园博园之类的国家级大园的知名度吸引力要小很多，但也不的不说，三个景区加上运粮河等水系、湖泊，以及高尔夫球场，整个板块的绿化率、生态环境在整个郑州来说，都可以称之为名列前茅。
雁鸣湖俯瞰▼
国家农业公园▼
观鸟森林公园▼
雁鸣湖镇区▼
雁鸣湖镇虽然距离市区较远，但陆路交通较为方便，连霍高速中牟收费站恰好处于板块雁鸣湖大道上，从中牟收费站走连霍高速驾车到达市区中州大道柳林收费站大约20分钟。另外，雁鸣湖大道南端过了著名的彩虹隧道即是双向十车道的郑开大道，在避免收费的情况下通达市区也并没有多绕路，十分方便。
雁鸣湖多水，以水系来区分，雁鸣湖可以分为三个板块。
运粮河以北，可以定义为雁鸣湖板块北部区域;
运粮河以南，雁鸣湖以北，我们定义为雁鸣湖板块中部区域;
雁鸣湖以南，我们定义为雁鸣湖板块南部区域。
下面我们就以南、中、北为线索，来说一说雁鸣湖的房地产。
2 雁鸣湖南部
雁鸣湖南部区域是交通最好的位置，三两分钟上连霍高速，离市区更近更方便。但又是自然资源最差的区域，是典型的墙内公园，墙外糟心。最佳案例就是绿城。
如下图▼
从绿城项目北门向雁鸣湖望去是这个样子▼
而传说中的观鸟森林公园其实就是一片被保护起来的森林，入口如下▼
相比较来说，圣安德鲁斯高尔夫和静泊山庄还是比较漂亮，但虽然我们把他划为雁鸣湖南，其实距离现有项目还是比较远。
天明
天明是最早进驻雁鸣湖板块的开发商之一。2010年就已经做前期规划，产品定位花园洋房和联排、独栋别墅，定名天明府。位置综合来看，好于利海。同样的雁鸣湖畔，只不过是在南岸，离市区更近，还几乎几面不临大路。
位置如下▼
但由于种种位置原因，天明至今仍只是停留于规划图，给雁鸣湖片区带来的，只有一个尚未装修的售楼部。
疑似天明售楼部▼
绿城
绿城也算是整个片区的先行者之一，几乎跟利海同步，位置与天明相邻，也同样在雁鸣湖南岸。产品为别墅。
绿城最值得称赞的是，片区大环境即便是停摆，也基本不会影响绿城的进度。现阶段绿城雁鸣湖这个项目目前已经入住，但由于过于低调，少为人知，对片区的带动作用也十分微弱。
绿地
去年8月，中牟招拍挂两块雁鸣湖板块土地206亩，算是正式打响了雁鸣湖板块第二波开发潮。这两块地，正是绿地谋划已久的远郊低密项目，绿地香颂。
作为“宇宙第一”写字楼房企绿地，近年来大力推进住宅地产，在郑州更是遍地开花，但绝大多数都是比较外围的地块，绿地香颂依然如此，这块地，也在整个雁鸣湖板块的最南端。
但不得不说，由于赶上了好时候，市区内限购限贷，郑州的向东政策引导，高速口的便利。让这个处于不愠不火的雁鸣湖板块的项目，在疯狂宣传下也有了热度。
如果说未来几年，雁鸣湖真的火了起来，绿地一定功不可没。
永威
永威在雁鸣湖复苏这一波行情中加入进来，但永威并没有选择自己拿地。据业内人士透露，永威在去年就已经和天明深度洽谈，计划拿下天明数年前圈下的土地，也就是之前提到的售楼部烂尾的天明府。但至今除了业内的消息外，无论是围挡还是外宣，永威都没有做出动作。
3 雁鸣湖中部
雁鸣湖中部区域毋庸置疑是整个雁鸣湖板块最核心的位置，特别是利海别墅区的位置，两侧不临路，一侧临湖。但由于项目停摆、雁鸣湖旅游区的没落，整个水景资源其实并没有想象中那么好。在这里，除了用“遗弃”，我想不到更好的形容词。
如下图▼
利海
早在2007年，利海集团就已经拿下了“中牟县雁鸣湖项目”经营权。郑州市府、中牟政府都希望借助利海集团庞大的开发实力，让雁鸣湖改头换面。
当初的利海雁鸣湖项目整体占地超过1000亩，计划建设300余套别墅，项目在雁鸣湖北岸，甚至是独占了1.7公里的湖岸线和1000余亩私家湖。再加上引入的牛津公学和伊顿国际学校，号称要改变这里的32平方公里的生态。
利海自称是以“土地一级开发+绿色城市运营”为特征的“新雁鸣湖模式”开拓者，将改变人们对于居住和休闲的认知。
但，好景不长，在签订经营权后五六年，项目才有了实质性的进展，但为时已晚，在项目还没有交付的时候，厄运就已然来临。利海倒下了。
利海给郑州留下了托斯卡纳三期、财富广场、雁鸣湖壹号三个项目。财富广场有绿地接手，托斯卡纳三期业主还在艰苦维权。雁鸣湖壹号则是在留给了整个雁鸣湖片区，一个烂摊子。这对雁鸣湖这些年的发展是灾难性的。
所以这么多年过去了，我们可以看到，雁鸣湖板块交付入住楼盘屈指可数，而利海的烂尾别墅，依然杵在雁鸣湖畔，“壮观”的令人唏嘘。
正商
正商双湖湾一贯还是正商传统的刚需产品为主，洋房小高层量比较大，别墅比较少。
从14年开售，但销售效果不理想。双湖湾的不愠不火，也注定了前期拿的1500亩土地，需要超长的去化周期。业内在传，正商在寻求合作，出让一部分土地。
碧桂园、融创
由于该片区土地几乎都名花有主，前期进入的开发商几乎都是千亩级的圈地，导致后来的开发商很难拿到土地，最终合作是最好的选择。
万科和长基合作开了个头，碧桂园和融创也都有了入驻雁鸣湖的打算。按照片区内同行的说法，碧桂园和融创都在与正商谈合作，已经到了细谈阶段。看来万科、融创、碧桂园、恒大，极有可能在未来几年，在雁鸣湖板块掀起抢客大战。甚至，我已经可以想象融创的拓客团队跑到碧桂园门口截人，恒大的小蜜蜂站在各个售楼处门口发单页的场景。
恒大
利海雁鸣湖壹号自停摆后，被接盘的传闻一直不断，作为价值几十亿的别墅项目，显然并不是那么轻易就能找到好下家的。无论是资金实力，操盘能力，还是对区域的改造意愿，都直接决定了接盘合同是否能真正的签下去。
传闻恒大将要接手雁鸣湖壹号，传闻有板有眼，细想下也确实有极大可能。首先，恒大在资金和营销上完全没有问题;其次，连开封的项目接手后都能救活，何况离市区更近的湖畔项目呢?第三，恒大现阶段在郑州拿地着实困难，无论是白沙，还是绿博，都没有恒大的一席之地。作为中牟外围地产第三板块的雁鸣湖，恒大进驻的可能性是很大的。
绿都
绿都于今年3月在雁鸣湖板块拿下了两块商业用地，位置恰好在利海雁鸣湖壹号的东侧。而对于产品信息，目前还没有消息释放。
但显然，这个版块对于绿都来说，以住宅的形式销售才是最明智的选择。毕竟绿都不是商业专家，这个版块也不是特别适合大量的商业体出现。
瀚海
瀚海橡树文苑处在雁鸣湖板块的东南角，也是国家农业公园的东南角，位置较为偏僻，这是瀚海后期收购的一个地块。
橡树文苑的产品主要是四合院、七合院、联排别墅。因为体量不大，套数不多，在基本没有什么宣传的情况下已然把绝大多数房源卖完。
非常颇具中国风的合院▼
周围基本还是田地▼
4 雁鸣湖北部
雁鸣湖北部算是离市区最远，离高速也最远的部分，但却是离镇区最近的部分。这个片区的运粮河、鹭鸣湖的景观打造绝对在整个雁鸣湖板块算得上头筹。万科选择这个区域，大概正是因为运粮河已经成型的自然景观。
如下图▼
长基
说到长基，知道的都知道长基雁月湾，因为长基雁月湾是长基在郑州唯一在售的项目。
对于这个项目，我个人还是比较佩服的。在利海停摆之后的时间里，长基用实际行动维持了，或者说支撑着这个片区，让百姓没有忘了雁鸣湖这个版块，一直坚持到万科的到来。
虽然从产品来看，长基可能远不如南边的绿城雁鸣湖玫瑰园。但不得不说，产品其实还是可圈可点，洋房、高层、别墅业态也比较齐全。不过由于入市已经多年，目前剩余房源较少，二期地块也已经签给了万科。到底是借给万科的一块地给区域造势，还是把后续所有地，陆续签给万科合作开发，目前还无法确定。
万科
这个项目的名字是万科长基·云庐，算是万科进军远郊盘的一个信号。
单纯就位置来说，或许万科长基合作地块并不算很优秀，但南侧的运粮河、未来的宋韵风情水街和万科品牌加成，让这几百亩土地，却又值得期待。
而雁鸣湖板块的未来，势必会因为万科的到来，掀起一波类似万科城的带动。
万科地块目前尚未实质动工▼
康桥
作为本地开发商的翘楚，康桥于今年年初，在雁鸣湖板块新月路附近拿地四百余亩。
据当地知情群众说，太平庄安置区原本是一个地市小开发商在做，后来因为企业自身资金问题，进度缓慢。当地政府找上了康桥，接受了太平庄，安置了村民，周围的土地自然由康桥来开发。
不过由于邻居万科尚无动静，康桥也不着急运作，目前周围道路尚未修好，土地也没有平整，仍然处于田地状态。
5 大局已定
从第一波的利海和绿城，到这一波的不仅仅外来一线开发商，连本地知名开发商都已经盯上了雁鸣湖，看来这块被埋没的肉已经被发现是块肥肉了。
显然，雁鸣湖重启的时间已至。这一次，不再是像利海时代的一家独大，而是相互扶持，一损俱损，一荣俱荣。
现阶段，大局基本上已定，这一波没有进场的开发商，基本只能做个吃瓜群众了。等待雁鸣湖的产品逐渐入市，静观群雄逐鹿!