长基吴志斌：郑州正在逐步规划成为超级大城市

腾讯房产·郑州站

2017年上半年，郑州限购限贷政策连续加码，让“房票”成为珍稀品。拥有“房票”的购房者也成为各大开发商争抢的对象。

同样是在上半年，“2017中国城市商业魅力排行榜”揭晓，郑州在全国338个地级以上城市的较量中，跻身15个“新一线”城市。有人质疑，有人欣喜。不管怎样，伴随中原城市群、国家自主创新示范区、河南自贸区、国家中心城市等一系列国家战略相继落地，郑州城市的吸引力、影响力节节攀高已是不争的事实。

一方面是郑州经济发展，影响力不断提升，另一方面是限购不断加码，这种情况下，拥有房票的购房者到底该如何买房？腾讯房产郑州站2017年中盘点特别策划之“大咖访谈”为购房者解惑。

【采访档案】

姓名：吴志斌

职务：河南长基置业有限公司营销副总

公司主要在售项目：长基雁月湾

河南长基置业有限公司营销副总吴志斌

以下是访谈实录：

腾讯房产：在您看来，郑州升级成为国家新一线城市，支撑这一荣誉名至实归的核心关键条件有哪一点或哪几点？

吴志斌：郑州之所以能够跻身国家新一线城市，依靠的是整个城市的综合实力。因此肯定不会是某一个点支撑起了这一名誉。

从郑州极速发展的近十年来看，促成城市升级的原因我们都有目共睹。

首先是人口的庞大累积。作为省会城市，流动人口的吞吐量在全国都是领先的，常住人口更是达到了950多万，即将突破成为千万人口的城市。从众多一线城市的人口容纳量来看，郑州的人口现状符合新一线城市的标准。

其次是交通。郑州在近几年的交通轨道发展可以说是令人叹为观止！地铁的密集覆盖、城市轻轨的开通、连通东西南北的米字型网络高铁全面贯通，还有直达西四环，北四环、南四环、东四环等环线的快速路规划建设，郑州的交通动脉以环线围绕，形成了高速运转的中心城市，因此郑州有实力成为国家新一线城市的一员。

最后一个很重要的因素则是经济发展水平。一个城市的综合实力，与经济发展水平是密切相关的，经济发展是源泉，它推动了整个城市交通轨道的全面展开，也有实力容纳更多人口的需求。同时反过来，人口和交通也为经济发展持续制造推动力，促进郑州经济发展水平的极速飞跃，因此无论是就当前郑州的经济发展现状还是未来的经济发展潜力，作为国家新一线城市，郑州当之无愧。

腾讯房产：在您人生的成长过程中，哪样东西或哪些东西一度非常稀缺？当时给您最难忘的记忆是什么？为什么？

吴志斌：我认为往前二十年甚至三十年追溯的话，很多东西都是非常稀缺的，因为那时候的发展水平有限，很多物质条件都很难达到大多数人的需求。最难忘的，应该是交通资源稀缺带来的很多不便。因为早二十年，全国的道路交通规划还不完善，我们出行基本都是靠走，并且道路的条件也十分恶劣，土路，坑坑洼洼，一下雨就更难走了。现在人开始刻意追求不使用交通工具出行，甚至手机软件会有这种计步功能去鼓励你多步行出门，低碳出行。但我们那时候是不走不行，上学，要走路，多远都得走，没办法啊，你没有任何交通工具可以使用，有自行车都算得上奢侈了。

我们亲身经历了交通发展到现在，满大街开车越来越多，比走路的人还要多，这可能是城市发展值得骄傲的地方，同时也是城市发展的弊病所在。交通的快速发展，是带动了城市经济水平的飞跃，但也阻碍了城市的可持续发展，这样的负面影响，可能要几十年后，我们才会慢慢体会到。

腾讯房产：郑州城市发展跑步进入“2.0时代”—--您是如何理解2.0时代的？郑州离4环或者5环时代还有多远？

吴志斌：2.0时代，意味着郑州的城市要迎来新一轮的全面升级，无论是城市配套，版图面积，交通轨道，人口容量，产业结构，文化底蕴等等，一系列推动城市发展的因素，都将再度提升一个台阶。

郑州目前基本已经进入了4环时代，西四环、南四环、北四环、东四环，四个方向的环线已经基本打通。这同时也预示着，5环时代马上就要到来，因为城市发展是不可能停滞的，未来郑州的城市版图只会越来越大，从近几年郑州将荥阳、中牟等周边卫星县市纳入郑州来看，郑州正在逐步规划成为超级大城，因此，5环时代，已经不远了！

腾讯房产：限购限贷下，房票稀缺成“粮票”，您建议买房者究竟应该如何买房？为什么？

吴志斌：现在很多购房者买房都比较盲目，认为买房一定要选在主城区，一定要在中心位置。主城区固然配套便利，但购房门槛也居高不下，同时对比城市新规划的配套设施，主城配套也逐渐落后老化，绿化覆盖率极低！

依照当前郑州的发展水平来看，很多区域譬如绿博、白沙组团，雁鸣湖片区，正迎来巨大的开发机遇，大量城市配套涌入，而购房门槛还未设置高限。

因此购房者在购房时，建议要把目光放长远，目前城市主要人口虽然聚集在三环以内，但城市版图的扩大，人口势必要向外环迁移，届时，外环区域势必要成为热门居住区。

腾讯房产：您是如何看待2017年上半年郑州房地产的消费升级，品牌品质驱动下的产品升级是否是这一轮消费升级的核心表现？为什么？

吴志斌：品牌品质驱动的产品升级，必定是消费升级的核心表现。

很明显，为什么房地产市场竞争脱离了以量取胜的低级竞争，转而依靠品牌口碑和产品品质竞争？因为客户不买账了，客户的需求不再是只要你有房，我就买。而是你不仅要有房，还要地段好，配套好，更重要的是口碑好，产品品质好，我才买。这恰恰证明了消费者的核心购买需求已经提升了一个台阶。各大地产商面对消费者需求的升级，最核心的突破手段，就是全力实现产品升级。

腾讯房产：请您用一句话展望一下2017年下半年的郑州房地产市场？

吴志斌：从上半年各项限购政策频频颁布再到银行贷款利率上浮，尽管很多人认为，市场的收紧会令房价有所回落，但调控虽然抑制了房价上涨，需求却只增不减，下半年，市场可能会以更强硬的姿态反弹的更厉害。因此，总得来说是看涨不看跌