2014-11-06
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成都商报 2014-11-06 08:18
对于房地产行业的未来20年走向，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授告诉成都商报记者，目前中国房地产行业是我国经济的“重要支柱”，20年后，房地产行业仍将是国家经济的“支柱”。“以美国为例，美国的房地产市场发展到现在，主要以二手房交易为主，但依然是美国经济的支柱产业。”他表示，未来中国的二手房市场超过新建市场是必然的，养老地产、旅游地产、文化地产等将得到更好的发展，建筑的加固改造行业也将迎来发展的黄金时期。
在未来20年里，中国的房地产企业数量将大大减少，并呈现出强者越强的特点，大约70～80%的中小房地产企业将面临着被兼并、合并的风险。对于房地产行业与互联网的融合，顾云昌表示自己难以预料：“毕竟房地产是做产品的行业。”不过，他认为房地产行业具备互联网思维是大有前途的：“客户资源的整合、房产大数据的应用，都将是未来的趋势。”
顾云昌教授告诉成都商报记者，中国的房地产市场在经历了前几年的飞速发展后，迎来了当下的转型期。具体来讲，房地产市场面临着三方面的转型：房地产产品的转型、房地产服务的转型，以及房地产“绿色化”的转型，“只有顺利度过转型期，才有可能成为中国未来的房地产领袖。”
业内人士黄瑜称，过去黄金时代受市场供不应求的影响，房地产市场是卖方主导市场。市场长期供不应求促使房地产价格快速上涨，2014年以来，房地产市场供大于求明显，市场库存节节攀升，导致市场价格出现下滑。在房地产的“白银时代”，只靠卖房子就能赚钱的时代已渐行渐远。
从未来楼市趋势来看，楼市去行政化，央行出手“救市”等因素明显有助于楼市向好，但是，楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚得盆满钵满。未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，房企谋求战略转型势在必行。首创集团董事长刘晓光曾说过：“转型是必然，不转型就没有前途。房企应该颠覆旧有的思维模式，多研究产业之间的融合，尤其是如何实现城市运营，光傻盖房子是没用的。”
领袖素质
房企掌舵人更像经济学家 懂资本运作能留住人才
要顺利度过转型期，引领企业成为未来房地产行业的翘楚，对企业的掌舵人能力的要求将更高。因此，顾云昌教授认为，未来领袖级的房地产企业必须具备四个方面的能力：
1、更懂得市场、适应市场变化。
未来房地产领袖企业的掌舵人应当更像一个经济学家，能够洞悉宏观经济与房地产市场之间的关系，也更能看清国际、国内市场变化方向，及时察觉国家的货币财政变化带来的影响，进而能带领企业踏准市场的节点，顺应市场。“起码能够做到市场好的时候，你得有货卖；市场不好的时候，你手上不能积压大量的库存。”
2、更懂得资本运作、投融资。
未来领袖房地产企业能够更好地运作资金。目前中国的房地产企业更多的是依靠银行贷款，大约70%的房地产融资金额都直接来源于银行；反观发达国家，房地产企业融资金额的70%则直接来源于股市、房地产基金等，因此，在未来，资金将更多地集中到大企业的趋势下，房地产企业的掌舵人必须有更好的资金运作能力，有更多的投融资渠道。
3、更懂得产品方向、发展趋势。
未来房地产领袖企业必须是产品专家，能够造出精品产品。中国未来的房地产市场产品差异化特征将更加凸显，人们将有更多的差异化需求，房地产企业能够提供包括产品设计、定位甚至是施工等不同特点的产品。值得注意的，中国房地产“绿色化”道路还很长，而这将是未来市场的主导。此外，房地产产品不仅只有物质产品，也包括服务产品，这是房地产产业链的延伸，房企必须意识到这也是巨大的蛋糕。
4、更懂得企业管理、人才管理。
未来房地产领袖企业的掌舵人必须是管理专家。未来的房地产市场一定会成为买方市场，掌舵人必须更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企业，营造独特的、健康向上的企业文化，才能让企业生生不息，发展壮大。
房企转型
如蓝光般精于某一领域 像恒大一样布局多产业
在白银时代里，什么样的房地产企业才能更适应市场？克尔瑞机构西南区总经理阎涛称，未来，考验房地产企业的就是“坚持”，如果选择了坚持，就必须要有坚持下去的本钱和方向，不管是人力资本还是细分产品，或是打通金融渠道。
如今房地产正在经历转型和分化，未来，只有做到规模化、精细化、多元化这“九字标准”的房地产开发企业才能更好适应市场和竞争。首先，开发企业只有规模化发展后，才能把“鸡蛋”放在不同的篮子里，有的产品是为了走量，有的是为了利润，有的则是为了留待资本操作，保证有不同的产品满足不同的需求。其次是要做到精细化，在某一领域、某类市场或某种产品上深耕的企业，才能拥有自己的核心竞争力。比如蓝光，其在刚需市场上就具有核心竞争力，这也是蓝光能从成都走向全国的一项最重要的推力。第三，就是要多元化、跨界发展。恒大进军体育、粮油、乳业、矿泉水等领域力争多元化发展，万达在保持自身商业地产优势的同时，也在不断发力文化旅游业，并使之成为未来自身的支柱型产业，就是很好的例证。
黄瑜也认为，在未来，两类企业将继续保持相对较快增长。一种是大而强型的，规模较大、实力雄厚的全国性综合房企将不断拓展布局，提升市场份额，同时业务结构也向多元化转型，逐步利用“构建房地产生态圈”的思路，尝试向互联网、金融、社区服务等领域跨界，扩大业务半径，寻找更稳定、更持续的增长源泉。另一种是小而精型的，这类企业或是专门深耕某一地区成为区域龙头，或是专营某一产品领域成为专业领军企业，这类企业更多的是在房地产行业内部寻求业务转型强化资源整合能力，在与住宅领域平行的商业地产、产业地产领域进行尝试和突破，倾力为客户提供更具品质的产品和更佳的服务体验，持续扩大业绩增长面。
未来房地产
八大关键词
城镇化
未来十年，城镇化将以前所未有的速度开展，中小城市的迅猛发展将成为房地产最主要特征。城市人口数量和向心力都将成为房地产发展未来10年的行业红利。
调结构
房地产行业将告别目前以快周转、成本控制和产品为核心的传统住宅开发，未来将转变以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发模式。此外，存量房再开发，老年社区也将是未来重要开发领域。
金融化
未来房地产开发应当破除当下以银行直接融资为主的融资模式，参考国外房地产开发企业在市场上发股、发债，以及各种方式的主权融资，包括私募、信托等，拓宽企业的融资渠道和资金运作能力。
大并购
在前几年资金层面收紧和市场不好时，许多大型房业大举并购地产项目，发展十分迅猛。而今后由于市场下行加剧竞争，造成回款困难，再加上融资成本高，最后成为被兼并对象的例子陆续还将出现。
节能性
低碳住宅的核心理念是节能，但是节能并不意味着要牺牲舒适度。这牵扯到整个住宅小区房屋节能、循环水利用、太阳能利用等一系列设施打造。今后，国家会出台环保建筑规范将其推广至未来所有住宅建设中。
专业度
房地产未来必须要走品牌化和专业化道路，要摈弃住宅只做“大”，装修只图“金光灿烂”。在业主生活的细节方面入手，学习国外各项先进的开发理念。
个性化
房地产功能随着主人的需求呈个性化发展趋势，除建筑设计外观，内部装修设计外，餐厅、厨房、书房、卫生间等的大小、布局、结构甚至取舍都由业主决定。
互联网
房地产的前期开发、中期修建和后期入住，全部和互联网融合，是考验开发商智慧的一件事。未来，地产+互联网式服务和体验，将成为企业转型和服务升级的重要领域。