楼市新信号：银监会表态大力支持首套房贷

提要：6月6日上午，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。
  6月6日上午，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

  王兆星表示，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量稳定，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。

  银监会的“表态”在地产业内引起广泛关注，一部分业内人士甚至认为2014年楼市有可能迎来迟到的春天。

  5月12日，央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。但21世纪经济报道记者从21世纪不动产金融服务部门了解到，近一个月，央行以“窗口指导”喊话后，首套房利率并没有变化，九成商业银行首套房贷利率执行基准利率或上浮5%-10%。

  当下的楼市现状是，库存激增，部分项目降价，土地市场转冷。脆弱的市场是否会因为银监会最新房贷信号的变化，出现扭转？

  商业银行的分歧

  据21世纪经济报道记者了解，当前银行对房贷业务已出现明显分歧：以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”后，正在推进相关措施；但其他不少商业银行由于资金紧张、存款资源有限，而暂停或推延房贷业务。

  最明显的变化在于，银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度。融360数据显示，目前首套房贷款审批时间较快，一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则需45天左右。

  在央行5月12日“喊话”后，工商银行表态提高个人住房贷款的审批速度，对个人住房贷款实行合理定价，最低为基准利率，并增加了房贷规模，要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放。交通银行表示继续大力发展个人住房贷款业务，严格执行住房贷款差异化信贷政策，重点支持自住型住房贷款，特别是首套房住房贷款需求。

  但平安银行、民生银行、广发银行表示，暂时不会改变既有的信贷策略，今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。

  融360摸底全国21个重点城市近400家银行调查显示，在调查的21个城市中，有14个城市出现停贷现象，较上月停贷城市减少。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中，无锡、北京、深圳三个城市居前。

  上述调查显示，5月份首套房9折以下利率优惠已绝迹，对于首套房的房贷申请，10.11%的银行表示已停贷。甚至还有10.67%的银行执行上浮20%及以上利率。

  楼市最差的时刻？

  中信建设证券认为，整个房地产行业将迎来最差的时刻。

  21世纪经济报道记者综合各方面数据发现，4月和5月，楼市并未呈现传统的“小阳春”行情，成交量走低，价格停滞或下跌。房企虽然加大了推盘力度，但购房者已经形成浓厚的观望情绪，入市动力不足，成交受到抑制。一线城市成交情况更糟糕。

  以北京为例，进入5月，北京商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套至7.5万套。正如北京市房协秘书长陈志所言，尽管调控一直在强调“去投机化”，但未能改变住房的投资属性。对于“投资品”而言，消费者向来是买涨不买跌。据了解，北京某楼盘近日推出30套可一成分期首付的房源，还有项目推出“零首付”促销政策，亦有一些楼盘尾盘降价促销。

  土地市场也出现转冷的趋势。即使是一线城市土地市场也开始感受到压力，二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象增多。

  据第一太平戴维斯研究部的观察，北京今年前4个月的土地成交额达到1056亿元，5月份仅有4幅地块成交，成交额只有58亿元。截至2014年5月，实际楼面价超过每平方米2万元的地块仅有5宗，其中单价最高的一宗地块成交单价也不及每平方米3万元。而反观2013年，共计9幅地块以超过每平方米2万元的实际楼面价格成交，其中3幅地块成交单价超过每平方米4.5万元，最高达到每平方米7.3万元。“虽然从表面来看主要由于政府放缓了土地供给节奏，导致土地供给极为有限，但究其根本原因，却在于近期开发商拿地热情的下降。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华对21世纪经济报道记者表示。

  已有一些开发商出现资金断裂的迹象。王兆星也表示，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

  默认的救市

  楼市不振，地方政府最着急。

  今年3月以来，先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等多个城市出台与楼市有关的政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。这被业内普遍称为地方救市之举。不过，这只是一种微调。

  中央政府层面一直在严密关注楼市运行态势，包括各地政策的小幅调整。住建部总经济师冯俊6月4日下午在国新办举行的新闻发布会上说，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前得到的信息还没有一个地方公开取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。

  但包括央视在内的多家媒体，将冯俊这段话解读为“是否取消限购由每个地方根据自己的实际情况作出判断”。但一位业内资深人士认为，这是对冯俊话语的片面理解。如果将取消限购的主动权完全交给地方，它们多数会毫不犹豫地取消。

  开发商群体对鼓动放松限购更是不遗余力。某三线城市开发商不久前接受21世纪经济报道记者采访时表示，最希望政府能放开限购。一旦限购打开，将直接刺激销售，带动成交的增长。

  度过最差时刻，是否即是楼市反弹的开始？6月6日王兆星的表态，会不会成为楼市反转的风向标？

  不久前，在21世纪经济报道举办的一次小范围论坛上，某二线省会城市官员预测，今年下半年楼市将会逐渐有起色。这位官员称，短期内，楼市调整不可避免，但中长期坚定看好。

  万科集团总裁郁亮也于6月5日表示，尽管地产的黄金时代已经结束，但白银时代已经开启，白银仍是贵金属。万科高度关注人口质量和人口流动趋势。如果说人口的移动创造了大量的需求，而人口结构中又越来越多受过高等教育的人群，他们将是未来支撑房地产市场需求的主力。

  21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，预计银监会即将发布相关通知，以确保各商业银行对首套房贷款利率能回归基准利率，甚至给予优惠。实践证明，只要信贷稍微松动，就能对住房需求起到很大的撬动作用。随着首套房利率回归基准利率甚至优惠，商品房成交情况将逐步回暖。

  但是，资本市场不为所动，6月6日下午，地产股继续带领大盘下跌。