2017-09-18
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人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。
7月21日-24日，博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。
在“主题论坛（Ⅰ）——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”
顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：
目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。
其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”
再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。
顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”
关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。
△顾云昌（21财经APP 摄影记者 陈逸航）△顾云昌（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
演讲全文如下：
各位新老朋友，大家好！本次论坛，这个主题叫城市的生长和更新：请叫做我运营商。是开发商的名称不太好，我们就改了一个名称改运营商。是不是这样？其实不是。
城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们的身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚我们的定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。
今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。
大家知道，过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词，或者用两个词来概括就是高速；一个字是快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓(44.620, -0.14, -0.31%)最痛恨的是房价涨得很快。
那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，一个是今天上午讨论的城市更新，一个就是更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？
首先，城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，它就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。
其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。
城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。
我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段，我也说不清楚。
还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程当中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。
我们看到城镇化进程当中，一个是人口的变化，一个是产业的变化，就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。京津冀为什么发展，资源是有限的，我们把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我们归根到底，我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。
新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢？因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，这和传统有什么不同？新型民城镇化，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。
那么，市民化有5个要素，我们作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。我们的目标是什么呢？我们的第一个目标是温饱问题，第二个目标是白加黑，现在叫手加脑；第三个奋斗目标，房加车。
现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？也是两个字，叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。
接下来讲城市更新，城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造，英国刚才刘主任讲了，新加坡，他们有两个机构，不像我们现在叫住宅局或者是房地产司，旧城改造又有专门的机构，说明他们的城市更新早就开始了。
首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。
那么什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：
第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。
我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新，通过我们的城市更新，能够把我们的土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力，我认为是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。
前天，我在江门市，广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导，他对整个广东生十几个特色小镇也好，城市更新提出了一个要求，每一个城市的特色，每一个城市的文化，都要发挥出来。我认为，产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标。
第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。
首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，我们土地资源，从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%、75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。
还有一个结构问题，我们的土地资源配置当中，我们的建设用地，一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的国家，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数，但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。
说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。
我们还有一个数字，我们全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，只有深圳的一半，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。
中央早就做出了决定，要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对，我们只注意发生了这样的错配，行政支配资源的时候，没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛，什么原因？就是市场化配置。它不是政府去弄的，它主要是让企业之间，搞城市更新的运营商和开发商，和当地的土地使用者，两方做谈判，签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。
我们今天说的供给侧改革，我看了一篇文章，一说供给侧，首先是想到产品的供应、结构的供应，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，但是，这背后是什么？背后还有一层意思，要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革，可能今天配置好了，明天就坏了。所以，机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革？第一个是结构性的改革，第二是两个方面，一个是供给的质量和效率，第二是供给的体制和机制的改革。
第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。
因为我们城市的生长，城市的更新，就是新型城镇化的过程。我认为，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键老；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又子孙。什么叫可持续发展？很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。
第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。
一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门搞了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光是从物业管理，把它潜在的潜能发挥出来，保值增值。
还有资本运作的杠杆和风险，大家都比较关注金融工作会议，主要是防范金融风险，还有金融改革等等。那么，金融这个问题，是非常重要的问题，和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖，背后都是金融。
还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，民间资本，公私合营，这给很多民营企业创造了许多的方便，把资本运作和资产运营结合起来，我认为就是最好的。还要利用大数据，因为城市更新比一般的开发还要大得多，城市更新的产业更多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题，什么地方出了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营创造了很好的条件。