2016-12-05
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自10月国庆节期间密集出台调控措施后，一些热门城市在11月又宣布加码限购。但调控的升级并没有阻止地王的产生，11月的多个地王都诞生在调控城市中。
11月末的两天，广州卖地吸金309亿元，龙湖首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录。
这只是11月土地市场火热大势下的一个缩影。在广州拍出单价地王之际，长沙、武汉同步诞生了新的地王。
11月21日，福州土拍异常激烈，当日共有9宗住宅类土地出让，其中8宗都达到了最高限价。
再早一些，天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。
由于调控的影响，10月份的全国土地出让面积创下了年度最低值。今年10月，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌等地。
整体看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。
但到了11月，局势大不同，很多人感叹“熟悉的地王又回来了”。“之前的政策都比较温和，加码也是必然的。房价、地价还没控住，新的政策才陆续出台。”克而瑞研究中心分析师杨科伟对经济观察报表示，从本轮行业调控视角看，土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策，以期土地调控必须取得预期效果。
这已经在部分城市有所体现。长沙11月地王拍出两天后，长沙市便宣布即时起实施7条调控措施，正式加入全国楼市调控的行列；11月28日，天津和上海也相继加码调控，全面收紧信贷。
多地火热
这一波土地市场的火热涉及多个城市。
11月22日，20家房企参与到长沙市梅溪湖B-39地块的抢夺大战，其挂牌起始价10.36亿元，经过114轮竞价，最终被厦门建发以近29亿元拿下，溢价率180%，经计算，折合楼面价约为9240.8元/平方米。这不仅刷新了年内长沙土地出让总金额的最高纪录，同时也刷新了长沙土地出让的历史最高单价。
自10月国庆节期间密集出台调控措施后，一些热门城市在11月又宣布加码限购。
例如武汉在11月15日宣布，主城区即时起正式实行升级版楼市调控政策，本地人限购两套房；外地人购首套房需出具连续两年社保或纳税证明，补缴无效，且限购一套。
但调控的升级并没有阻止地王的产生，11月的多个地王都诞生在调控城市中。
11月22日，武汉迎来了限购升级后的首场土拍，共公开出让17宗地块，有11宗土地被设置了最高限价，这在武汉的土拍市场上还是头一次。
最终有5宗地块因有2家报价达到最高限价而被“熔断”，当天土拍总成交价约196.86亿元。
其中，位于汉阳的杨泗港新港长江城地块最受关注，共吸引了万科、碧桂园、越秀、招商、华润、中建、金茂、中海等诸多大型房企，最终，被平安以110.65亿元拿下，楼面地价折合13587元/平方米，创下了武汉出让地块总价最高的纪录。
11月28日，武汉再次挂牌5宗地块，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，起拍价高达126亿元，这一价格即便是底价成交，也已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。
杭州于11月10日宣布限购限贷升级，提高首付比例，加强限制外地人购房，并宣布实施严格的土地新政，例如溢价率超出100%，竞得方需在签订出让合同后1个月内结清全部土地出让金。
但由于需求旺盛，杭州的土地市场行情**。11月28日，杭州土地市场集中开闸，主城区、余杭、萧山、大江东四地成功出让11宗土地，共收金142.88亿元，其中仅主城区就吸金133.9亿元。
其中，艮北新城商住地等三宗主城区地块，均刷新了所在区域地价纪录。萧山北干中单元宅地楼面价也刷新了萧山区的地价纪录，达21855元/平方米。绿都地产先后以19864元/平方米、18516元/平方米的楼面价拿下三墩北宅地和丁桥单元宅地，双双刷新板块地价纪录，尤其是丁桥地块的溢价率高达101%，这意味着绿都需要在一个月内缴清土地出让金。
在武汉、长沙地王诞生的同一天，广州的土拍同样颇受瞩目。即便已经采取了集中出让、限地价、竞人才公寓配建、限制土地竞拍资金的严厉的调控措施，广州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商业用地，揽金205亿元。
当日，每一幅住宅用地都达到了最高限价，并最终以接近甚至超过周边楼价的价格成交。其中，龙湖以总价 32.2亿元拿下了白云新城AB2804012地块，配建拆迁安置房面积30150平方米，折合楼面地价45469元/平方米，是广州目前为止最高的土地成交单价；龙湖还联合首开，以43亿元的总价和配建109800平方米保障房拿下黄埔开源大道一地块，折合楼面地价23012元/平方米，刷新区域纪录。
3天以后，广州上演了另一场大型土拍，拍出8宗地块，吸引了30多家品牌房企，单日吸金104亿元。其中，保利一天之内斩获3宗地块。
经过两天土拍，广州的土地收入超过309亿元，区域地价也被全面刷新，就楼面单价而言，白云新城、广钢新城进入4万元时代，番禺超3万元，南沙破1.5万元。
调控加码
中原地产研究中心统计数据显示，截至11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地10099.79亿，拿地金额刷新了历史纪录，相比2015年全年的拿地金额上涨了27.3%。合计建筑面积为16658万平方米，平均拿地成本为6062元/平方米。相比2015年，标杆房企的拿地平均成本增加高达50%。
“宽松的货币政策是主要原因。”中原地产首席分析师张大伟对经济观察报表示，调控之下房企依然积极，主要在于资金充裕，需要补充库存，此外，目前房企开始集中围猎二线城市，这导致全国地王频繁出现。
杨科伟认为，近期土拍市场依旧高热，有多种影响因素：第一，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。
第二，调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。
以南京为例，该市10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷宅地，相对于南京140万平方米的月均交易量而言，这一供地目标本已偏小，但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市，并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下来土地市场的竞争仍将有增无减。广州前三季度共推出53宗土地，成交面积约378万平方米；而前三季广州住宅出让面积200万平米，只有去年全年的28%。
土地市场的供需不平衡，导致土地价格难以下降、地王频出，尤其是一线城市。
中原地产研究中心统计数据显示，截至11月30日，一线城市包括京沪广深，4个城市合计成交住宅土地106宗，供应的住宅土地规划建面只有1237.75万平方米，相比2015年同期下调幅度达到了52%。
预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右，将是一线城市住宅土地供应刷新历史纪录最少的一年。“开发商对土地确实很饥渴。今年销售好，大家资金充裕，都希望赶紧补仓，所以一旦我们看好的城市有地拍，都冲上去抢了。”一位大型房企区域中层对经济观察报说。“此外，调控城市房价涨速虽然变慢，但只是‘缓涨’而非‘回落’。目前调控城市的需求只是被暂时限制，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。这些都促使土地市场高热。”杨科伟进一步分析说。
土地市场的“高烧”不退，在某种程度上再次促使地方政府加码调控。
22日长沙拍出地王后，当地一房企高层在微信朋友圈感叹：“出了地王，不出意外，调控也快了。”
24日，长沙随即宣布执行7条调控措施，分别是严格房价审查、严格预售网签、开展重点稽查、严查投机炒房、强化资金管控、增加有效供应、曝光不良企业。
11月28日，长沙市国土资源交易中心宣布，为了配合新的调控措施，决定中止两块地的挂牌。
11月28日，上海发布房地产差别化信贷政策，主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整，加码调控。据了解，在接下来的1个月，上海即将集中推出14块土地。“上海加码调控，也有一部分因素是防止接下来的土拍出现过高溢价率的地块。”张大伟分析说。